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“旅居养老、产业养老”的乐土公社模式
发布日期:2020-03-30  浏览次数:1415  发布人:管理员
简 介:旅居养老、产业养老”的乐土公社模式

主持人麦苗青青

    今天晚上非常高兴地请到了 87 级经管系的谢皓。谢皓同学现在担任中房养老产业有限公司的 CEO,也是乐土公社的创始人。乐土公社这样一个名词听起来似乎很熟悉,让人向往。我们每一个人都会老的,在老的时候能够有一个好的去处,有尊严的生活,是我们所有人的理想。我们的父母一辈有比较多的子女,他们还可以依靠子女。对于我们来说呢,可能就有点不太现实。我们就一个孩子,他自己的工作事业都很忙,那么我们去哪里养老呢?让我们来听听谢皓为我们打造的这片乐土,我还是很期待的。有请谢皓同学个人介绍。 

谢皓: 

    谢谢大家,谢谢师姐的介绍,我大致说一下吧,我是 1987 级经济管理系国民经济管理专业,91 年毕业。毕业以后我就去做了外贸,广告公司营销策划,法国雅高酒店集团发展总监, 中体产业奥林匹克花园管理集团副总裁,然后又去中房集团,现在是中房养老产业 CEO。是“教主”黄继忠介绍我进的这个群,所以在群里面我是新人。我说我以前的生活怎么成本比较高,而且也不太幸福呢,可能就是没有加入咱们福利群,也没有加入咱们这个幸福小群。

      前天欧洲中部时间 3 月 20 号上午 10 点钟,我们中房养老的乐土公社, 那边的名字叫 DecaCare,在欧洲的斯洛文尼亚上市,正式挂牌交易,当天的交易 的收盘价是 0.129 欧元差不多人民币 1 块钱,可以正式上市交易。我在发几张截 图。就是这几天,我们的上市信息。还有就是我们公司一些基本的符号。


    我们中房养老,现在是把国内的四个项目装进了欧盟 DecaCare 上市 公司里边,就是北京、大连、扬州、海南 4 个乐土公社。所以现在我们的任务就是不停地把这些乐士公社的项目装到上市公司里边,上市公司业绩增长,股票也跟着增长,大概就是这一个方向。 

    当时呢,我们几个上市推荐人就推荐我们在国内上市去美国或者香 港上市,但是后来美国打贸易战,好多中概股从美国退市了。而香港搞运动,香港的金融市场也比较紧张。

    所以我们就选取了欧洲这个市场。在欧洲呢,因为我们这个项目是刚刚起来,而且养老产业在欧洲也不是一个主要的市场板块啊。因 为他们都是用养老基金,属于投资单位。所以我们是找了欧盟一个比较小的缺口,一个门槛比较低的地方进入,这个国家就是斯洛文尼亚,斯洛文尼亚以前也是南联盟国家,跟中国的传统 友谊非常好。而且是南联盟第一个独立出去的国家。可以说南联盟的解体就是因为斯洛文尼亚独立,而南联盟解体之后,大家都知道因为连年战乱,基本上就是六个国家和三个地区都卷入了战乱,只有马其顿和斯洛文尼亚,没怎么打过仗。而且从独立之后十几年的效果看,似乎现在只有斯洛文尼亚的经济是最好的,从这个独立中受恵了,而且他是第一批加入了申根国家,第一批进了欧盟,也是北约国家。

    所以当时上市推荐的团队,这个团队主要是也是咱北大、清华的校友组成的。他们就建议我们去欧盟的斯洛文尼亚上市。经过这一年多的努力,于去年的 12 月 10 号,我们正式了路演登记,经过证券交易所、律师所还有会计事务所的各种审核。3 月 20 号 10 点钟,我们正式挂牌了。这是一个里程碑,是个阶段性的 一个成果,给大家汇报一下。


    我为什么能进到这个产业呢?就是个人的际遇,慢慢随着大的这种市场潮流啊,这么转过来的。2012 年中房派我到大连去做大连的金州古城。大连金州的环境非常好,而且大连是当时中国第一批的改革开放的窗口,“广大上青 天”嘛,环境非常好。当时大连市政府有资金,08 年之后国内就搞文旅。大连市政府就跟中房签了约,就要搞这个金州古城复建。中房就派我过去做这个项目 的总经理。因为古城内项目的项目非常大,部分是金州古城的复原。一边要结合 文化旅游呀、建筑开发呀,包括运营开发。很大一块的地,相当于六平方公里,面积相当大,那个地方做房地产不太合适,做房地产不大可能有这个市场容量,所以我们当时就做康养区域。当时呢,跟着民政部这个爱晚中心。“中国爱晚城” 项目,从那时候起,我开始研究养老。 

    我们分析,我们要从房地产向文旅、养老这个阶段接入。 

    因为我是学经济的,所以做什么项目来做什么领域的投资,要先从这个市场 的导向来分析。那这个做养老呢。首先你就从客户方向来分析。所以呢,经过我一、两年的市场调研,包括一些业态的接触啊。包括一些社会资源,甚至还有些资本对接。我们当时就做了以下的定位:

    从客户角度讲,其实我说这事儿不像这很多专家说那么复杂,我觉得就分两块: 

    一块呢,就是自理活力性的老人:就基本上就是刚刚退休,活蹦乱跳 的没事干了。现在这医疗条件好,营养也好,这类人呢。从他退休到他进入半自 理、不能自理这个时间是很长的,像我父母 80 岁了,活蹦乱跳啥事儿也没有。 

    另外一块呢,就是后端的了,就是随着人的老去,身体、各方面肌能 出现问题了,进入了半自理或不能自理的阶段。需要一些护理,看护,需要医院 的医疗资源对接。

         如果进入半自理不能自理这个阶段的产业呢?我们觉得这个门槛挺 高的,而且运营费用也吃不消。因为国内,做这个半自理和不能自理老人呢,大部分都是医疗机构,比如说医院、生产医院呀、康复中心,他们依赖的资源,第 一,很多土地都是国家划拨的,零成本,医院呢也是国家建的,主要设备也是国家拨款买的。有些这个先进的医疗设备,就是跟这些厂商合作,做租赁、分成这种模式。而且这个医院的运营人员,比如护士、医生,都是大学分配的,国家掏钱或者这些人自己花钱上大学,出来分配到医院,医院的成本也很低,像一个大夫,在公立的医院挂号看病,这挂号费也就 5 块 10 块钱。但是私立医院就不一样。所以国营的医院成本很低,所以做半自理不能自理这些人,要跟医院竞争,竞争不过,因为不在一个起跑线上,他是零成本,你是要花很多代价的。如果我 们这种开发公司去做医疗,要去买地买了地自己盖房子、买设备,这个钱是天文数字,而且招来的这些医生都是要职业资格,他们都是从医学院医院里面多年培 养过来的,运行成本很高。这设备也是专业设备,现在设备越来越高精尖,设备 本身贵,设备的运行人员就成本也很高,没法在这个领域去发展。

    我们还是做就是前端的那个方向,就是些自理和活力的老人,这也是我们研究的一个重点。

    刚才我就说到关于我们要重点发展的就是第一部分就是活力和自理老人,这部分人,国家其实也有一个政策 9064,9073。什么意思呢?就是 90% 的人居家养老,剩下百分之 6、4 呀,7、3 呢,就可以去机构,旅居养老。跟保险公司的养老社区。就是那种CCRC的模式。第二个部分旅居养老呢,这个费用 就相对高些了。需要达到一定的经济基础,有很多人就达不到了。为什么国家就讲9064,其实真正有额外支付能力的,就是 10%的人。所以呢,我们的目标客户就是活力自理的,而且有一定支付能力的这种人,这在活力老人里,占了很少数。

    其实这里边呢,就是一个经济上的分类,大部分的人因为自身的经济条件所限,只能居家养老。说实话,居家养老就是没有办法养老,就是在家呆着呗,是不是啊,这就是你的经济条件达不到。偶尔一年两年出去玩一圈,然后呢,随着你不活动,慢慢就玩不动了。可能一开始就是在家带带孩子,买菜做饭,跳跳老年广场操啊什么的,然后慢慢岁数老了就动不了了,最后还是依赖医院。居家养老的主力绝大部分都是这样的人。

    层次再高一点的呢?就是旅居养老,有的是偶尔的旅居养老。像我的父母呢,到冬天我就把他们送到了海南去了。连了四、五年了都在海南,今年疫情也就在那儿呆着,有养老机构给他们有吃有喝,自己没事儿出去遛遛弯去,也就这样。

    这种呢,就是目前我们国内做的这种养老的基本上就是满足了旅居养 老的人中比较低端要求:第一个就换个地方住,第二呢,我吃饭啊,有个基本的 医疗啊,这种能给你保障,你不用自己做饭了,有洗衣机是吧。过年过节能大家 一起唱唱歌玩一玩。

    下面呢,我说一下这个乐土公社这种养老模式,乐土公社的核心业务就是养老,我们这个养老模式大概是怎么样构成的。

    乐土公社的主要的内容就两个方向,一个方向的内容特征就是旅居养 老。我们的成员在国内国外换着地方旅居养老,每个地方大概住一个月。国内一共住 10 个月,国外住 2 个月,每年度 12 个地方,就这么不停地轮环着住,这是第一个特征。

    第二个特征呢,就是产业养老。

    因为公社就是一个经济组织。我们认为很多老年人老了后脱离社会, 以前的很多能力、社会资源,各方面都丧失了。所谓的老有所为也就是在家里养 花养草帮着带个孩子。其实这就把他们的很多的资源浪费了。

    所以我们现在这个公社模式,就是把他们重新纳入到一个经济组织, 然后让他们从事公社的生产,通过公社的生产的利润来补贴他们的养老费用。

    大概就是这两块,一块儿就是旅居养老,一块叫产业养老。    

  我们给他们来提供 1.提供旅居养老的选择。2.我们给他提供产业养老的机会。

    为什么呢?因为旅居养老,就需要费用了。那这个费用呢,因为退休 老人就是靠着自己的工资啊,退休金生活,预算是有限的,如果他不能额外的再 挣钱,只靠他的本身的费用。他的旅行养老的宽松度也受限制。所以,我们要创造一些机会,来让他们参与产业养老,用产业养老的回报,补贴他们的旅居养老费用。      

   话说到这儿了呢,就是为什么很多人需要走出居家养老,进入这种旅 居养老的模式呢。有个研究成果大家可以直观的了解,因为我们这些北大的校友,包括群里面的朋友啊,大家都是在这个社会上,属于中高端的人士。

    我们的中房养老下还有一个民办非盈利组织,叫乐土公社研究院。我们也做过一个数字的调研,大概我们做一些分析。2016 年,我写过一本书《养老 产业的革命》。就是关于乐土公社养老模式探索这本书,我们把这个研究成果也 写到书里了,我们称这个叫做“6064 门槛”,我给大家发几张图可以看一下。


    这个分析的数据来源呢,就是中国人口年鉴,大概从解放后一直到2010年吧。这时中国的人口出生、死亡各方面数据,我们依据这个数据的。这个数据基本上能代表一些官方的和一些比较普遍的一些数据。

    我们调查的这个主要内容就是关于这个不同年龄段的人口的死亡率的问题。人口死亡率从30岁开始到了90岁,是逐年上升的。有人说这个30岁死亡率,大概是2.03‰左右,到了90岁呢这个死亡就大概达到了156.47‰,就是6个里面有一位今年肯定就没有了。这就是死亡率逐年上升的。这个曲线呢,也不是一条完全平滑的曲线啊。从35岁到80岁,这个人口死亡率的递增是每年大概 40.29%。对不起啊,是 40.29%到 67.37%,总的平均大概就是 60%,就是这个不同年龄段的死亡率啊,会比上一个年龄段。一个年龄段就是5岁的间隔,会上升60%。

    我们又做过一个关于这个死亡率的环比研究,就是死亡率上升率。就是今年死亡率和去年的死亡率。在不同年龄段之间,会有什么区别。但是有一个特征就是60到64岁这个年龄段死亡率比 55到59岁这个年龄段的死亡率上升了91.56%, 就是明显将近翻了一翻。就是55到60岁之间,这些人今年比如死亡率是60‰左右。那到了60到64岁,一下就翻一倍,120‰了,所以60到64岁死亡率是 上一年龄段的一倍。

    其实按全国人口样本。中国的城市人口大概占了1/3,这以前呢应该是1/4左右。剩下75%左右--60%都是在农村。我们发现因为生活的节奏变化在、环境 变化影响到身体对环境的反应,从而又反应到身心,心理变化,造成死亡率提高。而且这个退休的老人,如果把农村人口排除掉,只统计城市的人口死亡率和人口 死亡率的环比变化的话,这个数据可能就是不止 91.56%了,可能会比这高得多。

    就是因为你生活节奏变化了,造成你身体心理无法适应,这个会引起你  的这种死亡率上升,这是一个普遍和必然的现象。

    所以,城市老年人60-64的实际死亡率的上升要远远高于整体数值。

    因为这些人呢,以前是在单位工作,基本就是两点一线。有职务啊,有周围这些固定的社会关系。是有一种社会的存在价值和自尊感。但是呢,一旦你退了休就有点什么了,就无所事事了。我对很多老年人,非常了解,像他们自称是更年期,其实就是他们生活变化了社会的地位消失了,没有存在感,进而导致他觉得这个生活没有意义。每天都是昨天的重复。

    那现在我们的这个目标呢就是乐土公社研究目标呢,就是通过这个成果,我们来开发一些养老的模式来避免这个现象,就是当他从退休前到退休后, 感觉这个生活的过度不是那么明显,有事做,另外就是给他增加一些旅游的时间,让他弥补一下他在工作时没法实现的这些东西。其实大家都能理解,每天在家里边呆着,这种生活其实枯燥无味。肯定就是你能出去玩,开开眼界。另外呢,还有很多同龄的人,咱们玩到一块儿这个的生活,对你来说是比较有吸引力的。而且退休的老人以前在单位啊,学校呀什么地方社会单位里面,他们有自己的这种技能,有自己的社会资源,一旦退了休这种技能就是浪费了啊,就是跟水进了沙里一样也就浪费掉了。所以现在社会上也出现了很多这种养老机构啊,保险公司呀,地产公司,他们也在做这种养老。但是呢,我现在我总结就是现在大部分啊, 就是养老机构呢,还停留在一种养老 3.0 的基础上。

    其实大家看我的头像,我头像就是那天我们在斯洛文尼亚证券市场路演的时候,我给大家放马斯洛的那个需求层级图。就现在的养老机构呢,只是满足了这种养老人口的低层次的需求。基本的安全需求,还有吃有喝有住啊,有医院这种基本需求。但是对老人高层次的需求,但比如说个人价值实现、社会价值 实现呀,能力的社会承认啊,这个是没有开发的。所以呢,我们的口号和目标就 是要做这种养老 4.0。

    什么4.0呢,就是我们要创造如下这种养老模式:

    第一、生活的基本费用,基本上我们会比较低。我们现在呢,就是每个月包吃包住就 3000 块钱;

    第二、要形成旅居,多点旅游,把大家在上班时间没有时间没有精力搞的这种精神生活、文化生活给他充实起来。另外还有强身健体。所有的乐土公社里都设计了各种健身的玩的东西,乒乓球、羽毛球棋牌室都要有,但是我们要侧重一些体力运动。

    第三个呢,是我们要把这种聚集起来的老人呢,组成这种经济组织,就是公社,因为公社本身就是经济组织嘛。公社本身含义是一种经济形式。就是大家去各尽所能,各取所需嘛。就这种东西产生了效益以后,大家一块去分享这种劳动成果。这些是公社的本身含义。

    公社既然是经济组织,里边就涉及到一些这些劳动,比如说公司内部有些劳动。反正一些酒店、度假村运营都需要一些劳动的人口,与其雇外面的人,那雇自己人不一样嘛,是不是?我们这些岗位是对我们的社员开放的,那你可能 要参加公司的内部劳动。有物业呀,修剪的园丁啊,养宠物啊,这都可以付你工分嘛,是不是?那你这儿呆着也是呆着,有这时间养养东西产生效益。我们出去旅游的话,你就可以拿着这些挣的钱补贴旅行费用了。我们管这种从公社挣的钱,这种东西叫工分。我们以前公社不是有这种工分的制度嘛。

    另外一块呢,我们公社形成个经济组织,就要集体策划,实施一些项目。对外创收,比如这些文化旅游呀,讲课啊……这个收入呢要分成两部分,一部分就要直接奖励给参与的一些社员。比如说我和公社所在地的一些村啊、政府 合作。这些合作就会有一些收入,有些就直接奖励给参与的社员,另一部份作为 公社的公积金,这个我们一定要做成这种公开账目——个人财产公示这种东西— —那种公开账目。这种公积金就是贴补公社以后一些风险费用啊,甚至些协理费用啊这些。我们发展项目一些费用。

    社员参与了我们公司内部劳动或者是参与了外面的企业劳动,那就可以挣工分。拿这个钱养活自己。这就是我们这个书里边提到这叫养老不花钱,所以呢,我们乐土公社基本上有几个原则:

    第一、公社要产业化,所有人要参加劳动。当然有些人有钱不想劳动, 那也可以带呆着,但是就只是参与公社的一些生活呀,玩啊,你不挣钱可以呆着 没问题,但是有能力想挣钱的,其实这个劳动不一定目标是为了挣钱,是为了获 得社会的承认啊,个人价值的实现。

    第二、我们一般要有些是组织机构,就是说职务随机化,去竞争化, 甚至以后去货币化。这是我们这个组织原则啊。这样的话基本打造一个叫各尽所 能、各取所需,平等自愿,最后实现共有共治,共创共享的乐土公社。



   其实我们乐土公社这个模式呢,也不是我们独创。这个东西啊是有了人类社会以来就有的东西。最早的我们叫这种大同社会嘛,后面还有写的“桃花源”,还有这个西方的叫“乌托邦”,都是这种公社模式。只要是有人类就会有人向往的。这种模式就是这种共产主义模式嘛。共产主义模式是什么呢?就是各尽所能,各取所需吧。

    共产主义啊,现在是被政治化了,其实共产主义的本质不是一种政治观念,其实就是一种生活方式。其实,我们家庭这种模式呢就是一个小范围的共产主义模式,也就是在家庭里边,任何的劳动过程不计费。过去因为这个物质比较匮乏, 所以也产生了很多的共产主义的原始部落。大家打了猎一块分,采了果子一块儿吃。这种模式其实上更多的是一种生活方式,不是政治意识形态。如果这种物质的生产极大丰富了,道德水平相对提高,这不就是列宁同志说的吗。我们现在也可以在小范围小部分实现我们这种共产主义,大家就各尽所能,各取所需,是吧。

         从中国古代到近现代英国、法国、美国,美国在一战之前,到处是这个各种 乌托邦农场。以色列、美国、俄罗斯、日本当时都有,现在呢,这个以色列还有很多,叫基布兹。而且以色列的军队里面,大部分人,60%以上的人,都是从基布兹生活里面培养出来小孩。他们参军、上大学啊。很多人退休之后又回到基布兹生活。在基布兹里就是每人给你分配住房,也参加一些公社的劳动,小孩从小到大上学一律免费。当然呢,有能力的参与一些工作。这块公社里,有了结余的 钱支持去旅游,有些年轻人就去国外读书去,都是基布兹出钱。我们的目标呢,如果要是说我们从这些老年人再发展到小孩、年轻人,这就是我的最大目标。

    我们17年的5月份组织了我们的社员去了一趟以色列,参观以色列的基布兹,考察了大概四、五个以色列的农庄。以色列的农庄相当发达,在以色列的经济里边占比重非常高,尤其在这个农牧业方向,以色列70%的农牧业产品都是基布兹农庄提供的。但是基布兹的人口只占以色列总人口不到 5%,提供了70%的社会产品。

    我回头还是说我们这个乐土公社,基本上我们现在就是,比较确定的就这三个方向,三个内容啊。

    一个就是基本生活费,每人每天是100元,管吃管住管玩,甚至参与一些教育,相当于一个老年大学嘛。这里边大概有15%的毛利,那这个毛利费用挺紧张的啊,15%里边还没有扣除物业的租金和我们装修啊各方面的折旧没有扣除这,15%的毛利。

    第二块呢,我们是一个10加2的模式。我们的社员在我们国内的乐 土公社生活10个地方10个月,一个地方玩一个月啊。在这一月之内,以这个公社为基地,深度的旅游,在这个周边大概方圆 100 多公里范围内,可以深度旅游啊,我们回复的这种有活动比较好,数据跟当地的一些文化团体进行一些文化交流。这就可以把我们的产业可以注入,跟当地的机构单位合作,发展我们的产业。

    乐土公社的第三方面,我们要成立智库,发展我们的产业。我们每个乐土公社,会跟当地的乡所在地的一些资源结合。现在不是搞振兴乡村嘛,共同富裕。这段时间我们跟扬州就有两、三个产业装进去,正好我们跟村子里边合作,其实就等于村子里边的资源,我们进去,有了我们的品牌,有了我们的渠道,这种产业有了销路,有了市场、有个增值,我们挣些钱。这个我们还是轻资产的,这个钱也比较好挣。所以也是我们重点发展的一个方向。

    另外一个除了些农副产品呢,还有文旅啊、课程啊,甚至还有一些社会慈善啊,都是我们要做的东西。

    另外呢,我说现在我们模块的2个海外的旅游圈,公司了以后要10+2的模式。就是2个月的国外旅游。

    第一个呢,现在的一个方向南欧,巴尔干、法、意、奥。这条个性的旅游线路做好了。我们在南欧,大概主要是这巴尔干地区吧,斯洛文尼亚、克罗地亚、 黑山。本来我们策划了一个今年 3 月 24 号从北京出发到法国、意大利、奥地利、 巴尔干地区的一次旅游,一个月正好。因为遇到这次新冠疫情,我们一开始以为国内还不好,我们去国外,没想到欧洲现在厉害了,所以现在只能顺延两个月时间。等那个时候好了,我们就再设计一条完整的一个旅游路线,我估计现在这批费用可能还会低一些,当时呢,我们是设计的社员每人交一万块钱,就是路费,就是往返其他的大陆机场的机票。非社员也可以参与,非社员大概是 3 万 4。



我们要做一些物业,这两个月便宜了。因为上次我们去斯洛文尼亚有一个酒店海边的酒店,总占地大概是五十多亩地,有 150多间客房,那会儿报价 是850万欧元。最近报价了大概550 万欧元,差不多打了一个6折吧,所以现在 是我们国内国外发展项目的一个好的机会。

    第二款东南亚,旅游嘛,主要是风景好相对暖和一点的地方,另外一 个区块呢,我们准备在东南亚,泰国、柬埔寨马来西亚做一个旅游圈儿,大概能 在那待一个月。

    寒冷的地方呢,不适合常年呆,偶尔有的地方比如贝加尔湖,俄罗斯只能短期去一趟,长期在那儿大家还是都叫受不了。有兴趣考察乐土公社的话, 同学们可以有兴趣,可以参加我们这个活动啊。也算是做一下小广告。

    现在我们乐土公社是有北京、大连、扬州、海南4个项目。下周我准备出差,可能有苏州厦门和成都几个项目要装进来,他们本身的项目存在经营问题,跟他们进行一些合作,把他们一些经营权打包到我们这个项目平台上,我也给他们去上市去。我们等于给他们提供了一个商业模式和一个上市通道,所以我们的平台是开放的。


    反正这次疫情开始呢,对我们也有一些影响,因为很多的计划的国外 旅游就推迟了,甚至我们的扬州项目,还有北京野三坡的项目的装修都停了,第 一不允许工人干活啊。第二很多建材市场都不开,会有滞后影响。

    但是呢也有好的,就是很多单位找我们合作。一个是想我们那个托管经营甚至还有并购。现在并购我们现在没有这个能力,一些并购的资本要求有很大的。另外就是我们可以帮他们去对接运营、盘活、导客。另外也可以帮他们把这个经营权打包上市。    反正这次疫情来了嘛,是祸躲不过啊。希望每一位校友,群友啊,都 平平安安,岁月静好,也希望每一个人能提前规划自己的生活,未雨绸缪,争取 给自己第三次生命之旅开始打一个很好的基础啊。

    谢谢各位群友,谢谢各位校友,谢谢大家。





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